Conformità catastale: cos’è e a cosa serve

All’interno delle operazioni immobiliari, la dichiarazione di conformità catastale rappresenta un passaggio cruciale: resa all’interno dell’atto notarile, conferma l’effettiva corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i relativi dati catastali registrati. In altre parole, serve a convalidare che l’immobile in questione non presenta difformità rispetto alle informazioni disponibili al Catasto.

Introdotta in italia con il D.L. 78/2010, la dichiarazione di conformità catastale è indispensabile affinché gli atti notarili siano validi: il mancato allineamento, infatti, può portare a gravi conseguenze, come l’annullamento degli atti stessi.

Cosa si intende per conformità catastale

Cos’è la conformità catastale? È di certo un dubbio che sarà sorto a molti, nell’apprendere la necessità di questo passaggio per finalizzare un’operazione immobiliare, come ad esempio una compravendita. L’obbligo di rendere questa dichiarazione è stato introdotto dal D.L. 78/2010 sulla conformità catastale, con la modifica dell’articolo 29 della Legge 52/1985. La dichiarazione di conformità catastale può essere preparata dal proprietario dell’immobile, o dal tecnico abilitato, e resa nell’atto notarile relativo all’operazione immobiliare. Per questa ragione, così come già anticipato, è sempre utile verificare l’effettiva congruenza delle informazioni registrate al catasto tramite visura.

La normativa prevede che, per gli atti di compravendita immobiliare, sia sempre indispensabile attestare la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e le informazioni registrate al catasto, con particolare riferimento:

• alla corretta indicazione di dati come intestatario, destinazione d’uso e rendita catastale

• alla planimetria dell’immobile;

Quando serve la conformità catastale

La legge richiede la conformità catastale per gli atti notarili che trasferiscono diritti reali sugli immobili, come le compravendite. Oltre a queste, è obbligatoria anche per donazioni o altri trasferimenti immobiliari a titolo gratuito.

Inoltre, sebbene non sussista in questi casi un obbligo, la dichiarazione può essere utile per prassi cautelativa anche per:

• divisioni ereditarie, successioni o altri atti notarili che modificano la proprietà dell’immobile;
• ristrutturazioni che modificano la planimetria o la destinazione d’uso;
• mutui o richieste di altre tipologie di finanziamento che prevedono un’ipoteca sull’immobile;
• regolarizzazioni urbanistiche e sanatorie edilizie.

Allo scopo di evitare confusione, è bene specificare che la conformità catastale e urbanistica rimangono due concetti distinti: mentre la prima riguarda la congruenza dei dati catastali con lo stato dell’immobile, come già spiegato, la conformità urbanistica è relativa alla regolarità edilizia rispetto alle normative vigenti. Entrambe, tuttavia, sono indispensabili per operazioni immobiliari valide.

Come si prepara la dichiarazione di conformità catastale

Compreso quando la dichiarazione sia obbligatoria, e per quali tipologie di operazioni immobiliare, è utile chiedersi quale sia il processo per vagliare la conformità catastale. Di norma, si procedere:

• verificando i dati catastali, anche con l’aiuto del notaio, confrontando le informazioni riportate sulla visura con le condizioni effettive dell’immobile. In particolare, bisognerà controllare attentamente la planimetria, che dovrà rispecchiare l’attuale configurazione dell’immobile, ad esempio sulle pareti, il numero di stanze e la destinazione d’uso;
• in caso di difformità, coinvolgendo un tecnico abilitato – un geometra, un architetto o un ingegnere – per predisporre la pratica DOCFA necessaria per aggiornare i dati al Catasto;
• redigendo la dichiarazione, che potrà essere preparata dal proprietario dell’immobile o dal tecnico abilitato. A questo scopo, può essere utile avvalersi di un fac simile della dichiarazione di conformità catastale e urbanistica, come modello preliminare per raccogliere i dati da trasmettere al notaio, che li inserirà nell’atto notarile;
• esponendo eventuali dubbi al notaio prima della stipula dell’atto, fornendo visure, planimetrie e la stessa dichiarazione, oltre a eventuali altri documenti in proprio possesso.

Cosa fare in caso di mancata corrispondenza

Ma cosa fare se, confrontando i dati catastali e l’effettivo stato dell’immobile, dovessero emergere delle difformità? Il mancato allineamento catastale può portare a gravi ripercussioni, data la conformità obbligatoria. Di conseguenza, bisognerà procedere all’aggiornamento delle stesse informazioni, prima di finalizzare l’operazione immobiliare.

Quando è necessario l’aggiornamento catastale

L’aggiornamento catastale è richiesto ogni volta che lo stato di fatto dell’immobile si discosta dai dati registrati al Catasto. Si tratta di una situazione tutt’altro che remota, che può verificarsi quando:

• si eseguono modifiche strutturali interne, come l’abbattimento o la creazione di pareti per riorganizzare gli spazi;
• si modifica la destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio da magazzino ad abitazione civile;
• in presenza di frazionamenti o fusioni di unità immobiliari;
• quando si vuole ottenere la conformità catastale di un immobile in corso di ristrutturazione, poiché tutte le modifiche effettuate dovranno essere registrate prima di eventuali operazioni immobiliari, come la compravendita.

Come già accennato, per aggiornare le informazioni registrate al Catasto ci si dovrà affidare a un tecnico abilitato – un geometra, un architetto o un ingegnere – che presenterà la richiesta di variazione catastale tramite procedura DOCFA.

Quali sono le conseguenze di un mancato allineamento catastale

Si è visto che la conformità catastale è un requisito dell’atto notarile, ad esempio all’interno di una compravendita, data la sua natura obbligatoria. Ma quali sono gli effetti di un mancato allineamento catastale?

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Secondo l’articolo 29 della Legge 52/1985, aggiornato dal D.L. 78/2010, il mancato allineamento o la falsa dichiarazione di conformità catastale rendono l’atto di vendita nullo, salvo per lievi difformità, come si vedrà più avanti. Ciò può portare a diverse conseguenze, come:

• sanzioni amministrative di varia natura per la mancata regolarizzazione delle variazioni catastali;
• difficoltà nella rivendita, poiché un immobile non conforme non solo è meno appetibile sul mercato, ma potrebbe esporre l’acquirente a costose regolarizzazioni;
• contenziosi legali, ad esempio avanzate dall’acquirente di un immobile, che potrebbe richiedere un risarcimento per le difformità non correttamente dichiarate.

È tuttavia utile ricordare che il D.L. 50/2017 ha chiarito alcuni aspetti della conformità catastale, specificando che le lievi difformità – come errori grafici minori nella planimetria – non comportano automaticamente la nullità dell’atto, se non modificano la rendita catastale o la destinazione d’uso dell’immobile. In ogni caso, è sempre consigliato procedere alla regolarizzazione prima dell’operazione immobiliare, così da evitare successive contestazioni.

Quanto costa la conformità catastale

Il costo della conformità catastale può variare in base a diversi fattori, come ad esempio la complessità dell’intervento di regolarizzazione, gli onorari dei professionisti consultati ed eventuali altre spese. Per quanto non sia possibile fornire un riferimento di prezzo che valga per tutti, poiché i costi possono variare caso per caso, indicativamente i range sono:

• dai 500 ai 1.500 per l’onorario del tecnico abilitato, a seconda debba semplicemente redigere la dichiarazione o, invece, preparare la pratica DOCFA per l’aggiornamento dei dati catastali;
• circa 50 euro di diritti catastali per ogni unità immobiliare aggiornata;
• sanzioni variabili tra 1.000 e 8.000 euro, in base al R.D.L. 652/1939, per eventuali ritardi nella presentazione delle variazioni, riducibili con il ravvedimento operoso.

I costi possono ulteriormente aumentare se si rendono necessarie verifiche più approfondite, come nel caso di ristrutturazioni profonde, o se si debba procedere anche a regolarizzazione urbanistica. Per questa ragione, è utile informarsi preventivamente tramite il tecnico abilitato e il notaio, chiedendo opportuni preventivi.